住み替えを考える夫婦に売却のタイミングは？ライフステージの変化に合わせた流れを紹介

ライフステージの変化がもたらす住み替えのタイミング（離婚や夫婦の関係性変化を踏まえた視点）

ライフステージの大きな変化、例えば離婚やお子さまの独立、ご自身の定年といった節目は、ご夫婦それぞれの生活設計や価値観に変化をもたらします。お子さまが独立され、広い住まいが不要になったり、ご夫婦間で住まいに対する考え方が変わったりすることもあるでしょう。こうした変化は「住み替えを検討すべきタイミング」として自然なきっかけとなります。実際に、離婚の際には「家を売却したい」と考える方が多いとの調査結果もあります（約三割）。

このようなタイミングだからこそ、今まさに住み替えを真剣に検討すべき理由があります。まず、関係性や生活環境が変わることで住まいのニーズが変化し、今までの住居が負担になるケースもあります。また、市場や資金計画の観点でも、行動の転機として動きやすい時期といえます。特に離婚前後などでは、ご夫婦での話し合いや専門家の助言を通じて冷静に判断しやすい環境でもあります。

ご夫婦それぞれが納得できる判断を促すためには、以下のような観点も重要です：

このように、ライフステージの変化は住み替えを前向きに検討すべきタイミングであり、ご夫婦双方が納得しやすい判断材料となります。専門家の助言を取り入れながら、お二人の将来に適した選択を進めていきましょう。

築年数・資金計画・税制の観点から考える売却のタイミング

まず、築年数が浅い時期に売却することのメリットとして、土地と建物それぞれの価値が高く保たれている点が挙げられます。特に建物の価値は築年数の経過とともに減少しやすいため、建築から比較的年数が経過していないタイミングでは売却価格が高くなりやすいです。また、土地の価値は立地によって変動するものの、築浅であれば建物の劣化も少なく、買い手の印象も良くなります。

次に資金計画ですが、売却によって得られる資金はご夫婦それぞれの新たな住まいやローン返済に充てる上で重要な基盤となります。たとえば、築浅の物件をタイミングよく売却して得た資金をそのまま新居への頭金にあてることで、住宅ローンの負担を減らし、生活の安定につながります。

さらに税制面でも、売却時期によって特例や控除の活用が期待できます。まず「居住用財産の三千万円特別控除」は、譲渡所得（売却益）が三千万円までであれば非課税になる優れた制度です。この控除は、住まなくなった日から三年以内に売却した場合に利用できる点にも注意が必要です。また、所有期間が十年を超えると「軽減税率の特例」が適用され、控除後の譲渡所得のうち六千万円以下の部分に対して通常より低い税率が適用されます。これらの特例は併用も可能であり、節税効果が大きくなることがあります。

下表は、これらのポイントを整理した一覧です。

以上のように、「築浅のうちに売却」「資金を計画的に活用」「税制優遇を最大限に活かす」この三点を組み合わせることが、ご夫婦それぞれが安心して納得できるタイミングを見極めるカギとなります。

売却・購入の進め方とタイミングの選び方（売り先行・買い先行・同時進行など）

住み替えを検討する際、新居の購入と現在の住まいの売却は、「どう進めるか」が重要なポイントになります。代表的な進行方法として「売り先行」「買い先行」「同時進行」「切り離し」があります。それぞれの特徴を整理した下記の表をご覧ください。

ご夫婦の状況に応じた進め方のポイントも整理してみましょう。

離婚準備中で合意形成がまだの段階では、資金や住まいの条件についてお互い納得感を持てるよう、「売り先行」で資金を明確にしたうえでの話し合いをおすすめします。一方、すでに合意が整い、引っ越し時期など条件がはっきりしている場合は、「買い先行」で新居を優先しながら必要に応じて売却を進める方式も可能です。

また、「同時進行」はご夫婦双方が柔軟に調整でき、単身赴任が先に決まっている・子どもの新学期に合わせたいなどタイミングが重要なケースで有効ですが、調整が不十分だと二重ローンの負担や居住の空白期間などリスクもあります。

リスク回避の観点では、仮住まい費用や二重ローンの負担を最小限に抑える工夫が不可欠です。例えば、売却が長引く際の資金計画を緻密に立てたり、希望売却価格と期間を明確にしたうえで当社の査定・販売戦略をご活用いただくことで、ご夫婦それぞれが安心感を持って進められる住み替えをサポートいたします。

市場動向・金利・タイミングによる売却判断の補足ポイント

まず、現在の日本の不動産市場では、住宅ローン金利の上昇が顕著であり、これが購入希望者の借入余力に影響を与えています。たとえば、近年の固定金利型住宅ローンは、前年に比べておおよそ０．５パーセントほど上昇しており、これにより購入層の慎重な動きがみられます。一方で、物件の種類や地域によっては価格が堅調であるケースもありますので、ご夫婦で売却を考える際には、資金計画やエリア特性を改めて見直すことが重要です。

次に、譲渡所得税については、所有期間が「売却した年の１月１日時点」で５年を超えているかどうかで、「長期譲渡所得」または「短期譲渡所得」として課税されます。短期譲渡所得に該当すると約３９・６３パーセントの税率がかかりますが、長期譲渡所得になると税率は約２０・３１５パーセントと大幅に低くなります。たとえば、２０１９年に取得した物件を２０２５年中に売却すると、税法上はまだ長期に該当せず高い税率が適用される可能性がありますので、年をまたいで売却時期を見計らうことも節税対策として有効です。

最後に、売却時期の見極めにあたっては、以下のステップをおすすめします。まず専門業者による査定を受けて現時点での価格相場を把握します。ついで、金利動向と税率の差を踏まえた資金計画を立て、さらに長期譲渡所得の適用可能性を確認します。これらを総合的に検討したうえで、ご夫婦双方が納得のうえで売却時期を判断することが、リスクを抑えつつ安心して住み替えを進めるための鍵となります。

なお、所有期間と税率の関係について詳しく整理すると、以下の通りです。

このように、数日の違いでも税負担に大きな差が生じることがありますので、売却のタイミング選びは慎重に行うことをおすすめいたします。特に離婚やライフステージの変化など、お二人の重要な判断が求められる時期だからこそ、税制・市場動向・金利動向をしっかり見極めることが大切です。

（税率情報などについては、販売した年の１月１日現在で所有期間を判断すること、短期の場合は約39.63％、長期の場合は約20.315％という点に関して、複数の信頼できる情報源をもとに整理しております）

まとめ

住み替えを検討するご夫婦にとって、人生の転機や家族構成の変化は大きなきっかけとなります。築年数や売却資金、税金などさまざまな要素を見極めることが、安心して新たな一歩を踏み出すための重要なポイントです。また、ご夫婦それぞれの納得や将来設計を大切にしながら、売却と購入の進め方や時期を冷静に選ぶことが、後悔のない判断につながります。不動産市場や金利、税制制度の動向も理解しながら、まずは一歩踏み出し、丁寧に準備を進めましょう。