住宅ローン返済中の売却か金利見直しか？どちらが得か損得を比較して判断する方法

住宅ローン返済中でも自宅は売却できる？基本の仕組み

住宅ローンの返済中であっても、自宅を売却すること自体は可能です。
一般に住宅ローンを組む際には、金融機関が自宅に抵当権を設定し、完済時に抵当権を抹消する仕組みになっています。
売却時には、売却代金などを充てて住宅ローン残高を完済し、抵当権を抹消できれば、買主へ所有権を移転できます。
そのため、売却を検討する際は、まず住宅ローン残高と抵当権抹消の条件を金融機関で確認することが大切です。

自宅売却の場面では、「住宅ローン残債」と「売却予定価格」の関係が重要なポイントになります。
売却価格が住宅ローン残債以上であれば、売却代金で完済できる状態といえます（いわゆるアンダーローン）。
一方で、売却価格より住宅ローン残債が多い場合は、不足分を手元資金などで補う必要があり、いわゆるオーバーローンの状態と呼ばれます。
どちらの状態かによって、自己資金の準備や金融機関への相談内容など、その後に取れる選択肢が変わってきます。

また、住宅ローンの金利タイプや残りの返済期間も、売却を検討する際の判断材料となります。
住宅ローンの金利タイプは、おおまかに変動金利、固定金利、固定金利選択型（一定期間固定）といった種類に分かれ、それぞれ金利の動き方や返済額の変化が異なります。
残りの返済期間が長いほど、今後の金利変動の影響を受ける期間も長くなるため、「今後も住み続けて金利を見直すのか」「売却して住宅ローン自体を終了させるのか」という比較が重要になります。
まずは現在の金利タイプと残りの返済期間を整理し、自宅に住み続ける前提と売却する前提の両方で、将来の返済負担を考えることが欠かせません。

自宅売却と住宅ローン金利見直し「どちらが得」か決める3つの視点

まず確認したいのは、「売却」と「金利見直し」で、毎月返済額と総返済額、さらに諸費用がどの程度変わるかという点です。
住宅金融支援機構の調査では、借り換えで適用金利が下がると、利息負担が減る一方で、融資事務手数料などの諸費用が発生することが示されています。
また、各種解説では、借り換えによって総返済額が減る金額よりも、諸費用の合計が小さいかどうかが重要な判断材料とされています。
そのため、売却に伴う仲介手数料なども含め、両者の総コストを試算し、数字で比較することが欠かせません。

次に、今後の金利動向と家計への影響を踏まえて考える必要があります。
住宅金融支援機構の調査によると、変動型を利用している借入者の多くは、今後の金利上昇や毎月返済額の増加に不安を感じているという結果が出ています。
また、金融広報中央委員会の家計関連の解説では、住宅ローン返済額が手取り収入に占める割合が高くなると、教育費や老後資金の準備が難しくなることが指摘されています。
したがって、現在の返済負担率と将来の収入見通しを確認し、金利上昇リスクに耐えられるかどうかを見極めることが重要です。

さらに、「今後何年その自宅に住み続ける予定か」という時間軸の考え方も大切です。
住宅ローンの借り換えは、諸費用を回収できるだけの期間、返済を続けることが前提とされ、一般的な解説では、残り返済期間がある程度長いほど効果が出やすいとされています。
一方、数年以内に転居予定がある場合は、借り換えのメリットが十分に出ない可能性があり、売却を含めて検討した方がよい場合があります。
このように、住み続ける予定年数によって、「売却」と「金利見直し」のどちらが得かは大きく変わるため、家族のライフプランとあわせて整理しておくことが大切です。

金利タイプ別に見る「売却」か「金利見直し」かの判断ポイント

変動金利で返済中の方は、基準金利の動きと毎月返済額の変化幅を定期的に確認することが大切です。
一般に、変動金利型は半年ごとに金利が見直され、返済額はおおむね5年ごとに見直される仕組みが多く採用されています。
ただし、多くの金融機関では返済額の増加幅に上限が設けられているため、実際の負担増が後ろ倒しになる場合があります。
金利上昇が続き、残り期間が長いまま元金があまり減っていない場合には、売却や金利見直しを早めに検討することが重要です。

固定金利や固定期間選択型で返済中の方は、固定期間中は返済額が変わらない代わりに、固定期間満了後の金利が大きく変わる可能性に注意が必要です。
多くの金融機関では、固定期間終了時に、その時点の金利を基準として、再度固定期間や変動金利を選び直す仕組みが用意されています。
そのため、固定期間終了の数年前から、完済までの総返済額を「住み続ける場合」と「売却する場合」で試算して比較することが重要です。
固定期間終了後に返済額が大きく増える見込みで、今後の収入や家計の見通しに不安があるときは、固定期間満了前に売却も含めた選択肢を整理しておくと安心です。

金利見直しの方法としては、借り換え、一部繰上返済、全額繰上返済などが代表的です。
一部繰上返済には、返済期間を短くする方法と毎月返済額を減らす方法があり、総返済額の軽減効果が期待できますが、多くの金融機関で繰上返済手数料が必要になります。
借り換えの場合も、事務手数料や保証料のほか、元のローンを全額繰上返済する際の手数料が発生することがあります。
自宅売却と組み合わせる際には、売却代金でどこまで完済できるか、繰上返済や借り換えに伴う諸費用を含めて、手取り額と今後の住まい方を総合的に検討することが大切です。

住宅ローン返済中の自宅売却をスムーズに進めるための実務ステップ

まずは、現在の住宅ローンの状況を正確に把握することが大切です。
金融機関の返済予定表や通帳などで、ローン残高、適用金利の種類と金利水準、返済期間、毎月返済額を一覧にします。
あわせて、預貯金などの手元資金や、今後数年で見込まれる収入・支出も整理しておくと、売却か金利見直しかを検討する土台が明確になります。
住宅金融支援機構や金融広報中央委員会などが提供する資料も参考にしながら、家計全体の負担感を客観的に確認しておくと安心です。

次に、自宅の売却価格のおおよその目安を把握し、ローン完済の可否を試算します。
国土交通省が公表する不動産価格指数などから、近年は住宅価格が総じて上昇傾向にあるものの、物件の種類や築年数によって動きが異なることが分かるため、机上での期待だけに頼らないことが重要です。
想定売却価格から仲介手数料や諸費用を差し引き、残った金額でローン残高を完済できるか、足りない場合にどの程度の自己資金が必要かを概算します。
あわせて、売却せずに金利見直しを行った場合の毎月返済額と総返済額も、シミュレーションを活用して数値で比較しておくと判断しやすくなります。

売却か金利見直しかの方向性が固まったら、早めに金融機関へ相談し、具体的な返済計画を整えます。
全国銀行協会の情報によると、住宅ローンは借り換えや住み替えにも利用でき、借り換えの効果は金利差、ローン残高、残りの返済期間、諸費用の総額から判断することが大切とされています。
自宅を売却する場合は、残債の精算方法や一時的な資金手当ての必要性、売却完了までの返済方法などを確認しておくと、手続きが滞りにくくなります。
また、売却後の新たな住まい方や将来のライフプランを踏まえ、固定金利型や変動金利型などの金利タイプの選び方についても、改めて相談しておくと安心です。

まとめ

住宅ローン返済中でも、抵当権を抹消できれば自宅売却は可能です。
売却か金利見直しかを比べるには、毎月返済額や総返済額、諸費用を数値で整理し、将来の家計や住み続ける年数も含めて判断することが大切です。
変動金利か固定金利かによって最適な選択は変わりますが、自己判断だけでは見落としも出やすくなります。
当社では、売却と金利見直しの両面から損得を試算し、お客様ごとの事情に合わせた具体的なプランをご提案します。
住宅ローンが残っている自宅の扱いに少しでも不安があれば、まずはお気軽にご相談ください。